La condition suspensive immobilière est un élément clé du lexique immobilier qui peut avoir un impact significatif sur la finalité de l’acquisition d’un bien immobilier.
Il s’agit d’une clause qui permet à l’acheteur de suspendre la conclusion définitive de la vente jusqu’à ce qu’un événement futur précis se produise ou ne se produise pas.
Cette clause peut être utilisée pour protéger l’acheteur en cas d’incapacité à obtenir un financement, par exemple. Il est important de comprendre les implications de la condition suspensive lors de l’acquisition d’un bien immobilier.
Dans une décision rendue le 14 décembre, la Cour de Cassation a apporté des précisions sur les circonstances requises pour que la condition suspensive relative au prêt soit satisfaite.
Avec la progression rapide des taux d’intérêt, les agences immobilières et les vendeurs doivent faire particulièrement attention au taux du prêt indiqué dans les conditions suspensives de l’avant-contrat. En cas de non-respect de ces conditions, l’acheteur peut renoncer à la transaction immobilière sans devoir au vendeur la commission d’immobilisation, qui représente généralement entre 5 et 10 % du montant de la transaction.
La remontée des taux expose le vendeur à un risque accru, car un taux d’emprunt trop faible peut facilement conduire à un désengagement de l’acheteur même s’il obtient un crédit à un taux un peu plus élevé que celui indiqué dans les conditions suspensives. Les parties ont donc de plus en plus tendance à négocier la durée de ces conditions, c’est-à-dire le temps imparti à l’acheteur pour obtenir le financement nécessaire à l’acquisition. Le rallongement de ce délai permet à l’acheteur de solliciter plusieurs agences bancaires, étant donné le durcissement des conditions d’accès au crédit immobilier.
Le sommaire
Comment sortir des conditions suspensives pour l’acheteur ?
Une décision récente de la Cour de Cassation, rendue le 14 décembre 2022, met en lumière l’importance de la condition suspensive dans les transactions immobilières, en particulier en ce qui concerne le montant du prêt indiqué. Selon cette décision, l’indication d’un crédit immobilier maximal dans l’avant-contrat ne permet pas au vendeur de contraindre l’acheteur à accepter une offre de montant inférieur. Cette décision va inciter les vendeurs à être plus vigilants sur ce paramètre de la condition suspensive.
Pour l’acheteur, cette décision offre une « porte de sortie » supplémentaire, en cas de refus de financement de la banque pour un montant supérieur à ce qui est indiqué dans la condition suspensive. Il n’est pas tenu d’aller au bout de la transaction dans ce cas. Cependant, il est important de noter que cette décision ne signifie pas que l’acheteur peut se désengager de la vente sans raison valable, les conditions suspensives doivent être respectées pour éviter les litiges.
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Les modifications apportées à la jurisprudence
La décision de la Cour de Cassation rendue le 14 décembre, met en lumière l’importance de la condition suspensive dans les transactions immobilières, en particulier en ce qui concerne le montant du prêt indiqué. Dans cette affaire, le vendeur avançait que la clause avait été satisfaite car le prêt de 414 000 euros, mentionné dans l’avant-contrat, était un montant maximum. Les juges ont statué en faveur des acquéreurs en concluant que les acheteurs ne sont pas tenus de signer l’acte notarié. L’indemnité d’immobilisation ne peut pas être conservée par le vendeur, ni même la commission de vente par l’agence immobilière.
Cette décision va inciter les vendeurs à être plus vigilants sur les montants des prêts indiqués dans les conditions suspensives de l’avant-contrat. Pour l’acheteur, cette décision offre une « porte de sortie » supplémentaire, en cas de refus de financement de la banque pour un montant supérieur à ce qui est indiqué dans la condition suspensive. Il n’est pas tenu d’aller au bout de la transaction dans ce cas.
Cependant, il est important de noter que cette décision ne signifie pas que l’acheteur peut se désengager de la vente sans raison valable, les conditions suspensives doivent être respectées pour éviter les litiges. Il est important de noter que cette décision de la cour de cassation modifie sa jurisprudence par rapport à une précédente affaire jugée en janvier 2021, dans laquelle la cour avait considéré conforme à la promesse un prêt accordé à un montant inférieur au montant maximal prévu.