Les 12 étapes à suivre lors d’un achat immobilier
L’achat immobilier est un investissement important dans la vie d’une personne. Pour un acheteur, les démarches à suivre peuvent être compliquées, surtout lorsqu’il s’agit de son premier achat. Pourtant, il existe des incontournables étapes à suivre pour réussir son projet immobilier.
Le sommaire
Si vous préférez regarder une vidéo, voici le résumé de cet article en vidéo Youtube :
1. Pourquoi faire un achat immobilier ?
Faire un achat immobilier est une étape importante de la vie qui requiert une attention particulière. Bien que vous ayez les moyens financiers, vous devez être conscient de l’importance de votre investissement, car cela vous endettera pour une longue période, soit 15, 20 ou 25 ans.
Il est important de considérer les événements qui pourraient survenir au cours de cette période, tels que les fluctuations de votre situation professionnelle et de vos revenus.
Si vous envisagez d’avoir des enfants, vous devez également prendre en compte les exigences de votre futur logement, tels que l’espace et les équipements nécessaires pour les accueillir.
Il est donc important de bien réfléchir et d’envisager les différents scénarios pour éviter les mauvaises surprises dans l’avenir.
2. Le budget de votre achat immobilier
Si vous envisagez de faire un achat immobilier, la première étape incontournable est de connaître le montant que vous pouvez consacrer à cet investissement. Pour ce faire, il est recommandé de demander une simulation de financement, également appelée simulation de prêt immobilier, à votre banque ou à un courtier immobilier.
Cette démarche vous permettra d’évaluer votre capacité d’emprunt immobilier et d’estimer le coût total de votre futur crédit.
Il est conseillé de vous munir de cette simulation lors de votre premier rendez-vous avec un chasseur immobilier ou un agent immobilier pour appuyer votre offre d’achat dès la fin de la visite d’un bien qui vous plaît.
Il est important de garder à l’esprit que le taux d’endettement maximum ne doit pas dépasser 35% de vos revenus mensuels, sauf dans des situations particulières. Si vous souhaitez augmenter votre capacité d’emprunt, il peut être judicieux de rembourser vos crédits en cours, tels que les crédits à la consommation ou les prêts étudiants.
En effet, plus votre taux d’endettement est faible, plus vous serez en mesure d’emprunter de l’argent pour financer votre projet immobilier. Il est donc important de réduire vos dettes avant de vous lancer dans un achat immobilier. Cela peut nécessiter un certain effort financier de votre part, mais cela peut également vous aider à éviter des difficultés financières à long terme.
3. Définir clairement ce que vous cherchez
Avant de se lancer dans la recherche d’un achat immobilier, il est important de définir clairement ses besoins et envies. Cela permettra de dresser une liste de critères pour cibler les biens correspondant à vos attentes et éviter les visites inutiles. Cette liste de critères pourra inclure des éléments tels que :
- La luminosité
- La surface minimale
- La présence d’un balcon
- Une terrasse, d’une place de parking
- Un ascenseur
- L’accessibilité en transports
- Le nombre de chambres
- La qualité des établissements scolaires du quartier.
Cependant, il est important de garder en tête que le bien immobilier parfait est rare et qu’il faudra peut-être faire des compromis. Ainsi, il est conseillé de prioriser ses critères pour identifier ceux sur lesquels vous pouvez être flexible. Cette flexibilité permettra d’élargir les possibilités et d’augmenter les chances de trouver un bien correspondant aux critères les plus importants.
Si vos idées ne sont pas encore tout à fait claires à ce stade, cela n’est pas un problème. Au fur et à mesure de vos recherches, vous pourrez affiner vos critères et ajuster votre liste en fonction de vos découvertes. Il est donc important de garder un esprit ouvert et de faire preuve de souplesse pour réussir son projet d’achat immobilier.
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4. La recherche et la visite
Pour trouver la perle rare lors d’un achat immobilier, la première étape est de trier les annonces et organiser les visites. Pour cela, il est conseillé de créer des alertes et de consulter régulièrement les plateformes et sites d’agences immobilières. Si vous ne disposez pas du temps nécessaire pour cette tâche fastidieuse, vous pouvez également faire appel à un chasseur immobilier.
Il est important d’éviter les visites inutiles en décelant les détails cachés dans l’annonce. Par exemple, si toutes les lampes sont allumées sur les photos, cela peut indiquer un manque de luminosité dans le logement.
Lorsque vous contactez l’agent immobilier, demandez-lui des informations précises telles que la surface Carrez du bien, son plan, sa localisation exacte, les problèmes de copropriété, le montant des charges, et les raisons de la vente. Si les réponses sont satisfaisantes, bloquez rapidement une visite pour être le premier à faire une offre d’achat si le bien vous convient. Cela peut être un avantage important sur les marchés tendus des grandes villes.
Avant la visite, renseignez-vous sur le montant de la taxe foncière et, si c’est une maison, consultez le Plan Local d’Urbanisme (PLU) sur le site de la mairie. Cela vous permettra de savoir si vous pouvez envisager des projets d’extension ou de surélévation. Pendant la visite, soyez attentif aux détails, ouvrez les fenêtres pour prendre la mesure des nuisances sonores extérieures, et éteignez les lumières pour évaluer la luminosité naturelle du bien.
La visite est un moment privilégié pour échanger avec l’agent immobilier ou le vendeur et obtenir des informations supplémentaires. Posez des questions sur le nombre de personnes ayant déjà visité le bien et les raisons de la vente pour avoir une idée de la concurrence et des marges de négociation possibles.
5. L’offre d’achat
Si vous avez un coup de cœur pour une propriété, il est crucial de faire une offre d’achat rapidement après la visite pour maximiser vos chances de l’acquérir.
Cette offre doit contenir les informations de base sur l’acheteur et le vendeur, l’adresse de la propriété, sa description, vos conditions de financement et le prix que vous proposez.
Il est également important de préciser une durée de validité de votre offre, généralement d’une semaine. Cela permet au vendeur de l’accepter, de la rejeter ou de faire une contre-proposition.
Si vous voulez rassurer le vendeur et augmenter vos chances de succès, vous pouvez joindre à votre offre une simulation de financement, une lettre de motivation et une lettre de confort de la part de votre banque ou de votre courtier en prêt immobilier pour prouver la solidité de votre financement.
Il est important de noter que la négociation du prix n’est pas toujours une option, car certaines propriétés ne sont pas surévaluées et la concurrence est élevée. Dans ces cas-là, il est possible qu’un autre acheteur présente une offre au prix demandé.
Si vous avez un vrai coup de cœur pour la propriété, il est recommandé de faire une offre au prix demandé sans chercher à négocier, à moins qu’il n’y ait de véritables raisons de le faire.
6. Le notaire
Une fois que votre offre d’achat pour l’achat immobilier est acceptée par le vendeur, il est essentiel de rechercher le meilleur notaire pour vous guider dans la rédaction du compromis de vente et de l’acte authentique.
Si vous n’avez pas de notaire familial, vous pouvez demander à votre entourage ou consulter les avis clients sur Google.
Le délai moyen entre l’offre d’achat et le compromis de vente est de 3 à 4 semaines, mais cela peut être rallongé à 5 ou 6 semaines si le syndic, le service d’urbanisme ou le notaire sont peu réactifs.
Pour accélérer le processus, renseignez-vous sur la réactivité et la disponibilité du notaire recommandé par votre entourage ou cherchez sur internet.
Pour être sûr de défendre vos intérêts, il est important de faire appel à un notaire différent de celui du vendeur, même si les frais de notaire restent les mêmes, soit environ 7,5% du prix d’achat à Paris. En ayant un allié centré sur vos intérêts, vous pourrez être plus serein pendant la procédure d’achat immobilier.
7. La vérification de votre achat immobilier
Si vous êtes en train de chercher à réaliser un achat immobilier, il est important de savoir que vous devrez passer par une série de documents obligatoires qui vous seront remis par le vendeur. Cette étape peut durer en moyenne entre 3 à 4 semaines entre la signature du compromis et celle de l’acte de vente.
Si vous cherchez à acheter un appartement en copropriété, vous devrez analyser en détail le règlement de la copropriété, les 3 derniers procès-verbaux de l’Assemblée générale des copropriétaires, les diagnostics immobiliers ainsi que les appels de charges annuelles.
Dans le cas où vous optez pour l’achat d’une maison individuelle, vous n’aurez pas à examiner les procès-verbaux d’AG ou les règlements de copropriété, mais vous devrez tout de même passer en revue les diagnostics obligatoires et contacter le service d’urbanisme de la ville pour obtenir des informations sur les travaux possibles.
Afin de pouvoir signer le compromis de vente en toute connaissance de cause, il est primordial de faire preuve de curiosité et de ne pas hésiter à poser toutes vos questions au notaire, au vendeur, au syndic de copropriété ou encore au service d’urbanisme.
En effet, il est essentiel que vous compreniez toutes les implications de l’achat immobilier que vous souhaitez effectuer.
8. Le compromis ou la promesse de vente
Pour l’achat immobilier, les avant-contrats tels que le compromis de vente ou la promesse de vente sont des documents clés qui fixent les termes et conditions de la vente entre vous et le vendeur.
Ils sont habituellement signés chez le notaire ou en agence immobilière et comprennent trois parties : les coordonnées des parties concernées, les détails du bien (adresse, description, hypothèque ou servitude), et les modalités de la transaction (prix, honoraires, durée de validité, conditions suspensives).
Dans la plupart des cas, vous devrez payer un acompte, ou séquestre, qui équivaut à environ 5% du prix d’achat.
Après la signature de l’avant-contrat, vous avez un délai de 10 jours pour vous rétracter gratuitement et sans justification.
Si vous décidez de vous rétracter après cette période, une pénalité sera appliquée, qui est généralement de 5 à 10% du prix du bien, et qui est définie dans une clause de dédit ou clause pénale dans l’avant-contrat.
Pour éviter des surprises désagréables, il est donc essentiel de bien comprendre les termes de l’avant-contrat et de poser toutes les questions nécessaires avant la signature.
9. Le financement de votre achat immobilier
Une fois que vous avez signé le compromis de vente pour votre achat immobilier, vous avez un délai de 60 jours pour trouver la meilleure offre de prêt immobilier.
Pour cela, vous pouvez mettre en concurrence différents courtiers professionnels et rassembler les documents obligatoires tels que les derniers avis d’imposition, les relevés de compte bancaire, les bulletins de salaire et les justificatifs d’identité et de domicile. Soyez prêt à défendre votre projet pour obtenir les conditions les plus avantageuses.
Après avoir sélectionné l’offre idéale, vous pouvez la signer et la renvoyer dans les 30 jours de sa validité, à partir du 11ème jour suivant sa réception, lorsque le délai de rétractation de 10 jours est écoulé.
Il est important de noter que l’obtention du crédit immobilier est soumise à une condition suspensive selon la loi, mais certains acheteurs qui ont la possibilité de payer comptant ne la souscrivent pas.
N’oubliez pas de relancer régulièrement votre banque pour suivre l’état d’avancement de votre dossier. Si vous choisissez de travailler avec un chasseur immobilier qui a des courtiers-partenaires, il assurera ce suivi pour vous.
10. L’acte authentique chez le notaire
Lorsque vous achetez un bien immobilier, la signature de l’acte authentique, qui officialise votre acquisition, intervient généralement dans les trois mois suivant celle du compromis de vente.
Le jour de la signature, le notaire lit l’acte aux deux parties et vous devez régler les honoraires du notaire ainsi que le prix d’achat du bien. Pensez également à anticiper le versement des fonds correspondant à la partie non couverte par la banque et à souscrire une assurance pour votre bien immobilier pour le jour J.
Avant la signature de l’acte authentique, vous devriez faire un dernier tour de l’appartement ou de la maison pour effectuer le relevé des compteurs, vérifier que le mobilier qui devait rester sur place est toujours là, que les pièces ont été vidées comme convenu, et pour voir s’il n’y a pas eu de problème depuis votre dernière visite.
Si un problème survient, tel qu’un dégât des eaux, le vendeur doit faire une déclaration de sinistre auprès de son assurance avant la signature chez le notaire.
11. L’emménagement dans votre achat immobilier
Félicitations, vous êtes enfin propriétaire de votre nouvelle maison ou appartement ! Maintenant que vous avez signé l’acte authentique, vous pouvez vous concentrer sur les étapes suivantes, à savoir l’organisation de vos éventuels travaux et de votre emménagement.
Achat immobilier : conclusion
En conclusion, l’achat immobilier est une étape importante et complexe qui requiert une préparation minutieuse. Pour réussir son projet immobilier, il est essentiel de suivre les différentes étapes avec rigueur et organisation.
Il est également important de ne pas négliger l’aspect administratif et juridique, de bien vérifier chaque document et de ne pas hésiter à demander conseil à des professionnels du secteur.
En suivant ces différentes étapes avec attention, vous pourrez mener à bien votre projet d’achat immobilier dans les meilleures conditions et ainsi réaliser votre rêve d’avoir un chez-soi.